Закладная на квартиру по ипотеке

Содержание

Содержание закладной на недвижимость

Ценная бумага имеет вид официального документа, по которому допускается переход права на объект залоговой стоимости, если владелец обременённой недвижимости не урегулирует условия возврата полученного займа.

Она имеет силу только в роли приложения к договору кредитования. При его аннулировании или расторжении на условиях погашения займа, закладная выполняет последнюю функцию – снятие обременения (ст. 352 ГК РФ).

На этом основании в неё вносятся существенные положения договора с банком, на основании которого получался займ. Эта бумага – именная. Она оформляется на покупателя недвижимости и содержит сведения о таковом.

Главные положения договора, которые регулируют правоотношения сторон, следующие:

  • Предмет договора и предмет залоговой стоимости, с перечнем кадастровых (технических) характеристик.
  • Условия погашения долга, сроки уплаты по счетам.
  • Способы досрочного погашения долга.
  • Санкции, вменяющиеся за нарушение обозначенных условий, допустимость расторжения.
  • Условия перехода права собственности залогодержателю недвижимости.

Кадастровый паспорт и техническая документация требуют соответствия записям БТИ и Росреестра.

Содержание документа

Заполнение ценной бумаги выполняется по требованиям. Без заполнения всех обязательных пунктов, форма не будет иметь ценности.

В закладной должны быть:

  • Наименование форму и его идентификатор. Номер должен быть уникальным. Место составления документа может быть разным, но должно быть прописано в шапке.
  • Сведения о банке, его юр.данные.
  • Персональные данные соискателя.
  • Реквизиты ипотечного договора.
  • Характеристики кредита (срок, сумма, размер месячного взноса, ставка).
  • Требования кредитора по возврату средств.
  • Залоговый объект и все информация на него.
  • Оценочная стоимость имущества и сведения о правах заемщика на этот объект.
  • Личные подписи всех сторон соглашения. Дата закладной и кредитного договора.

Как оформить закладную по ипотеке

Закладная на квартиру по ипотеке

Закладная оформляется в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами и представляет собой ценную бумагу. Права ее владельца:

  • при просрочке платежа заемщиком или прекращении им обслуживания долга претендовать на имущество, находящееся в залоге;
  • требовать полного выполнения обязательств, прописанных в данном договоре.

Изменение условий договора производится по взаимному согласию сторон, поэтому в случае продажи банком закладной это не повлияет на заранее оговоренные в документе условия предоставления ипотеки.

Перед тем как оформить закладную, клиент Сбербанка должен иметь в виду, что ее не составляют в некоторых случаях:

  • при невозможности определения размера обязательства обеспечения;
  • при оформлении права аренды на имущественный комплекс;
  • при передаче хозяйствующего субъекта как объекта обеспечения.

Данная ценная бумага составляется в 1 экземпляре сотрудниками банка и заверяется подписями обеих сторон. Она регистрируется и пересылается Росреестром банку, осуществляющему ее хранение.

Получение закладной заемщиком производится после выполнения им договорных обязательств. Залоговое имущество подвергается экспертной оценке для установления оценочной стоимости закладной.

Подписанию предшествует подача документов для оформления закладной.

В чем сущность закладной

Для заемщика важно выяснить, что такое закладная по ипотеке, так как данный документ существенным образом ограничивает права распоряжения собственностью в течение всего срока погашения долга. Закладная – юридически значимый документ, устанавливающий условия залога на приобретаемый объект недвижимости

От того, насколько грамотно оформлен документ, зависят дальнейшие взаимоотношения между залогодержателем и заемщиком, а также реализация прав обеих сторон

Закладная – юридически значимый документ, устанавливающий условия залога на приобретаемый объект недвижимости. От того, насколько грамотно оформлен документ, зависят дальнейшие взаимоотношения между залогодержателем и заемщиком, а также реализация прав обеих сторон.

Закладная относится к числу обязательных для оформления ипотеки документов, без которых получить заемные средства в банке не удастся.

Таким образом, значение, для чего нужна закладная, будет различаться для клиента и банка:

  1. Для финансового учреждения бумага служит доказательством получения прибыли и успешного возврата ссуды.
  2. Для клиента оформление является обязательным шагом в процессе заключения ипотеки.

От степени ликвидности объекта залога будет зависеть, насколько быстро и удачно банк сможет реализовать недвижимость в случае отказа заемщика от своих обязательств. По этой причине выдвигаются следующие требования:Закладная на квартиру по ипотеке

  • земельный надел с постройками и без них, оценочная стоимость которого соответствует или превышает долг перед банком;
  • помещения из нежилого фонда (склад, гараж, офис, дачное строение);
  • жилая благоустроенная квартира (относится к наиболее предпочтительному варианту залогового обеспечения ввиду своей высокой ликвидности, однако объект должен быть расположен в неаварийном доме, возведенном после 1970 года);
  • частное домовладение, включая участок под ним, если месторасположение в пределах населенного пункта или пригороде.

При рассматривании объекта залога банк будет исходить из главного требования – быстрой продажи в случае необходимости экстренного закрытия долга. В отдельных случаях кредитор может пойти навстречу клиенту, изменяя стандартные условия ипотеки – вместо приобретаемого жилья залогом оформляют другую собственность. Это позволит избежать обременения в праве распоряжения купленным жильем с возможностью продажи его до того, как будет погашен заем.

Залоговое обеспечение является не только гарантией возврата средств кредитору – при угрозе банкротства и иных финансовых сложностях организация может воспользоваться своим правом на объект при соблюдении определенных условий. Предварительное изучение положений документа о залоге позволит избежать подводных камней, урегулировать вопросы до оформления основной сделки.

Оформление документа

Бумага составляется залогодателем в письменной форме, а если он является третьей стороной сделки, то и заемщиком. Обычно этим занимаются либо сотрудники банка-кредитора, либо нотариус.
В закладной прописываются:
– сведения об участниках сделки;
– основные условия кредитования;
– характеристики предмета залога, позволяющие однозначно идентифицировать его (месторасположение, инвентарный и кадастровый номера, площадь объекта и отдельных его элементов и прочее);
– права и обязанности сторон;
– сведения о владельцах закладной – так называемые передаточные надписи.
Документ, подписанный всеми участниками сделки, в обязательном порядке регистрируется в установленном законом порядке в соответствующих органах.

Последствия утраты закладной

Документ хранится у залогодержателя, передается другим лицам им же. Но в случае утраты данной бумаги именно должник обязан восстановить текст и передать в регистрирующие органы новый экземпляр (дубликат).
На практике восстановлением документа зачастую занимается залогодержатель. В закладной – дубликате – будут прописаны все основные положения договора ипотеки, но возможны отступления от оригинала.
Учитывая, что закладная имеет большую юридическую значимость, нежели ипотечный договор, залогодателю (заемщику) необходимо иметь копию первоначальной версии документа, прошедшего государственную регистрацию. Иногда случается так, что такая закладная по ипотечному договору существенно отличается от первоначальной версии. Для заемщика это может обернуться большими проблемами вплоть до предъявления требования досрочного погашения долга.
В случае утраты закладной при погашенном ипотечном кредите заемщик и держатель бумаги вправе обратиться в регистрирующие органы с совместным заявлением о снятии обременения с залогового имущества и погашении соответствующей записи.

Возможные последствия передачи закладной третьему лицу

Если по тем или иным причинам закладная была передана третьему лицу (например, другому банку или коллекторскому агентству), то заемщик может столкнуться со следующими проблемами:
– требованием изменения условий кредитования. Но это возможно только по соглашению сторон, то есть никогда ставка по кредиту не увеличится, срок займа не уменьшится, предмет залога также останется прежним, если должник не даст согласия на подобные изменения;
– при смене держателя закладной (фактически получателя платежей по кредиту, кредитора) поменяются реквизиты для совершения платежей, что возможно приведет к дополнительным расходам в виде комиссий за перечисление денежных средств на другой счет;
– непредвиденными тратами на документооборот, если держатель ценной бумаги территориально находится в другом регионе, например, в случае утраты закладной ее восстановление будет затруднено.
Естественно, при каждой передаче прав по закладной держатель обязан уведомить заемщика о производимой операции. Но согласия должника на совершение сделок с ней не требуется.

Что такое закладная, для чего она нужна?

Право требования по данной ценной бумаге прекращается в момент полного погашения ипотечного кредита. По окончании расчетов банк в кратчайшие сроки обязан сделать в закладной соответствующую запись, заверенную подписью уполномоченного лица и печатью, и передать документ заемщику.
Данную бумагу необходимо предоставить в регистрирующие органы, которые в течение трех рабочих дней делают запись о погашении ипотеки. После документ либо остается в деле, либо передается заемщику с отметкой «Погашено». Одновременно оформляется снятие обременения с залогового имущества.

Оформление закладной после сдачи дома

Правильно оформленный договор является гарантией соблюдения прав собственника. После сдачи пакета необходимых документов приступают к оформлению закладной:

  • в верхней части по центру листа указывают наименование этой бумаги — «Закладная»;
  • в тексте указывают фамилию и иную идентифицирующую стороны информацию;
  • в бумагу из договора переносят сведения об объекте ипотеки, условиях предоставления ссудных денег и срока их выдачи;
  • в нее нельзя внести никаких изменений, если они необходимы, оформляется новая бумага, заверяемая по общим правилам;
  • при наличии описок специалист банка, выступающего залогодержателем, зачеркивает ошибочную запись и аккуратно вносит правильную, делая под зачеркнутой запись «Исправленному верить» с ее заверением.

Действия после полной выплаты ипотечного займа

После полной выплаты ипотеки необходимо избавиться от обременений и вернуть закладную. Пошаговая инструкция такая:

  • Обратиться в фин.учреждение и взять справку о погашении обязательств.
  • Подать запрос о возврате закладной, по условиям соглашения.
  • Пойти в Росреестр или в МФЦ, подать закладную. Потребуется заявление для снятия ограничений.
  • Получить выписку ЕГРН, где указано, что запретов на использование имущества нет.

Аннулированный документ нельзя выбрасывать

Важно сохранить бумагу. В дальнейшем, документ может потребоваться при появлении сложностей, со снятием обременения

Варианты использования банком

Фин.организация вправе использовать ценную бумагу, если клиент своевременно не выплачивает долг по ипотеке. Существует ряд направления по применению документа.

Частичная продажа залога

При необходимости, фин.учреждение может продать часть имущества. Деньги, поступающие по ипотеке, будут некоторое время передаваться другому владельцу части закладной.

Переуступка прав

Фактически, сделка расценивается как купля-продажа. Банк отдает закладную, а с ней и ипотеку. Новый собственник не вправе пересмотреть кредитные условия, поэтому для клиента ничего не меняется.

Обмен

Межу банками нередко практикуется обмен документа на другую закладную. В дальнейшем, заемщик будет направлять платежи другому кредитору.

Эмиссия ценных бумаг

Закладной документ делится на несколько частей и продается юр.лицам. Условия договора не меняются, и клиент продолжает выплачивать ипотеку. Месячный платеж делится на несколько частей и направляется разным компаниям.

Варианты использования банком

Закладная на квартиру по ипотеке

Закладная, подписанная в единственном экземпляре при оформлении ипотеки, остается у банка вплоть до полного закрытия долга. Несмотря на то, что заемщику данная бумага не выдается, рекомендуется сделать копию документа, которая может пригодиться при спорных ситуациях по квартире, когда требуется установить правомерность тех или иных действий сторон

Важно проверить соответствие условий, указанных в документе, содержанию основного ипотечного соглашения

Подписанная закладная по ипотеке дает финансовому учреждению право использовать имущество заемщика без дополнительного согласования действий до тех пор, пока документ о залоговом обеспечении находится в банке, а кредитный долг не выплачен полностью. Однако возможность распоряжения собственностью может быть ограничена основным ипотечным соглашением, если есть обстоятельства, при которых жилье не может быть перепродано или переоформлено.

Различные финансовые структуры, включая крупнейшие ипотечные банки федерального уровня, такие как Сбербанк, Райффайзенбанк, ВТБ24, в отношении объекта залога могут применять следующие варианты действий:

  • частичная продажа;
  • передача прав по переуступке;
  • обмен закладными между банками;
  • выпуск ценных бумаг.

Каждый из данных способов нуждается в детальном изучении, а выбор остается на усмотрение залогодержателя с учетом параметров закладной и особенностей объекта (приобретена новостройка или жилье вторичного сектора).

Переуступка прав

Закладная на квартиру по ипотеке

Одним из вариантов возврата долга является передача другому банку прав на залог. Данная практика проводится кредитными учреждениями без согласования с клиентом. При продаже закладной по ипотеке приобретатель выплачивает денежные средства, которые далее зачисляются на кредитный счет заемщика. Для самого клиента условия погашения долга не меняются, однако могут измениться реквизиты перечисления. После переуступки права должника уведомляют о произошедших изменениях через почтовую службу или банковское отделение.

В процессе взаимодействия с новым залогодержателем не исключены сложности. Например, новый банк ограничивает право на проведение некоторых операций ввиду того, что он не являлся первичным кредитором. По этой причине перед оформлением ипотеки интересуются положением финансового учреждения, выбирая наиболее стабильные и надежные – Сбербанк, Россельхозбанк и иные структуры с многолетним опытом в сфере кредитования жилья.

Частичная продажа залога

Закладная на квартиру по ипотеке

Когда банку требуется привлечение дополнительных ресурсов на короткий срок, допускается продажа части залога. В результате банк приобретает некоторую сумму для текущих операционных нужд.

Схема реализации частичной переуступки заключена в том, что определенная доля от ежемесячного платежа переводится на счет третьей стороны, выступившей покупателем по закладной банка. Подобные обязательства длятся вплоть до полной выплаты ипотечного долга. Заемщик может даже не знать о том, что между его банком и другой финансовой структурой произошла сделка частичной уступки прав, т. к. реквизиты платежей не меняются.

Выпуск эмиссионных бумаг

Закладная на квартиру по ипотеке

С целью привлечения дополнительных средств, кредитор инициирует выпуск эмиссионных бумаг, привязанных к закладной при ипотеке. Данная операция разделяет залоговые обязательства с последующей продажей их другим организациям и физическим лицам. Со стороны заемщика платежи будут поступать на реквизиты банка-залогодержателя, где продолжает храниться закладная.

Обмен

Закладная на квартиру по ипотеке

В отличие от полной продажи бумаги, при сделке по обмену закладной производится компенсация разницы. Процедура применяется кредитором, когда требуется незначительная дополнительная сумма. Схема обмена выглядит так:

  1. Банк должен оформить закладную по ипотеке.
  2. В процессе погашения долга заемщиком кредитная организация обменивает закладную по дорогостоящему объекту на аналогичную бумагу по дешевому объекту с выплатой разницы.

Таким образом банк получает требуемые дополнительные средства на текущую деятельность.

Регистрация владельцев закладной на недвижимость

Характерно, что в данном виде документации указывается только одна сторона – заёмщик. Залогодержатель может изменяться при передаче права владения ценной бумагой от одного кредитного учреждения – другому (см. Последующий залог недвижимости). Поэтому в окончании сведений представлены графы, в которые требуется вписывать каждого хозяина закладной.

В первой графе вписывается юридическое лицо – банк, предоставивший займ. Далее следуют уполномоченные кредитные организации, которые приобретают право пользования бумагой в результате проведения банковских операций с привлечением инвестиций.

Каждый владелец несёт ответственность за сохранность документа до того момента:

  1. пока не погашен долг;
  2. пока закладная не перешла очередному хозяину.

Переход права удержания регистрируется в банковской документации, владелец обязан оповестить покупателя недвижимости о передаче полномочий, с указанием реквизитов и юридического адреса нового владельца.

Для этого не требуется разрешение покупателя, так же он не вправе запретить данные операции.

Передача закладной на недвижимость

Закладная на квартиру по ипотекеПраво распоряжения ценной бумагой возникает у её владельца в тот момент, когда заключается договор кредитования. Первый залогодержатель, зарегистрировавший данное полномочие, допускается к распоряжению после регистрации обременения в Росреестре (см. Регистрация ипотеки).

Переход владения документом происходит на основании:

  1. вторичного залога;
  2. покупки на бирже ценных бумаг.

Таким образом, банки привлекают вливания в бюджет, обходя сроки восстановления рентабельности, предусмотренные годами или десятилетиями, пока заёмщики произведут расчёт.

Для приобретателя недвижимости в силе остаются условия, предусмотренные первичным соглашением. Он пользуется помещением или земельным участком, но не выставляет имущество на торги без переоформления договора, предусматривающего одобрение инвестора.

В случае отчуждения объекта с его стороны, ему потребуется восстановить цепочку владельцев закладной, обратившись к уполномоченному юридическому лицу.

Погашение долга основывается так же на условиях, которые установлены изначально, с первичным кредитором и определены в положениях договора.

Каждый факт перехода закладной требует регистрации в записях государственного кадастра недвижимости.

Это гарантирует заёмщику нахождение владельца документа, в случае завершения расчёта.

Особенности оформления закладного документа

В пределах РФ есть немало банков, которые оформляют закладную по ипотеке.

Каждая фин. организация предлагает свои условия выдачи закладной, но порядок действий достаточно схожий. Данную информацию нужно уточнять заранее.

При оформлении бумажного документа действует стандартный порядок. Пошаговая процедура будет описана дальше.

Этап первый — обращение в банк

Сразу после оформления кредитного соглашения происходит подписание закладной. Формально, подготовкой документа занимаются оба участника договоренности, но по факту, все действия выполняет сотрудник банка. В конце процедуры, заемщику остается поставить личную подпись. Предварительно стоит уточнить, какие бумаги будут нужны. Список нужных бумаг идентичен общему пакету документации по ипотечному кредиту. В перечень входят:

  1. Гражданский паспорт соискателя. Отдельные фин. организации требуют подтверждения постоянной регистрации. Прописка возможна в купленном жилище.
  2. Свидетельство о собственности или выписка ЕГРН. Для удостоверения прав распоряжения жилищем.
  3. Основание для появления права распоряжения объектом (соглашение мены или дарения, купчая).
  4. Отчет по оценке недвижимости и страховка на квартиру. При появлении неприятных ситуаций, банк сможет реализовать залоговое имущество по выгодной цене.

Перечисленные документы нужны для заполнения закладной по ипотеке. Процесс подготовки бланка требует до получаса времени. Обычно, закладная готовится заранее, чтобы клиент не тратил время на ожидания. Документ выдается совместно с кредитным соглашением и заемщику достаточно расписаться.

Этап второй – оплата государственной пошлины

По негласным правилам закладную регистрируют совместно с правом собственности на купленное жилье. Процедура платная, поэтому лучше заранее перечислить госпошлину, а потом уже идти в Росреестр. Размер гос.пошлины определяется с учетом положений НК РФ. Сумма определяется статусом плательщика:

  • 2 тыс. рублей – для физ.лиц;
  • 220 тыс. рублей – для юр.лиц.

Оплатить госпошлину можно в кассе Росреестра или в любом банке. Необходимо взять квитанцию, подтверждающую факт оплаты денежных средств. Фактически, требуется оплатить регистрацию прав.

Этап третий – регистрация

Оформление права собственности на недвижимый объект зависит от типа имущества. Список необходимых бумаг включает:

  1. Паспорт гражданина РФ. Если владельцев недвижимости несколько, то потребуются паспорта всех участников. Когда покупатель – несовершеннолетнее лицо, нужно взять с собой акт о рождении ребенка.
  2. Документы о праве собственности. Купчая, закладная банка, акт приема-передачи купленного жилья.
  3. Квитанция о перечислении гос.пошлины.

Отказ правомерен лишь при отсутствии обязательных документов. Иногда не принимают заявление, когда бумаги имеют исправления или непригодный вид. Направить на рассмотрение документы можно через МЦФ. Срок получения бумаги увеличивается на несколько суток.

После принятия документации на рассмотрение, сотрудник Росреестра обязан выдать гражданину расписку. Один экземпляр передается заявителя, а второй – банку. В расписке указывается полный перечень принятых бумаг, контактные данные и дата выдачи готового свидетельства. Свидетельство о собственности оформляется в течение пяти суток.

Этап четвертый – получение свидетельства

В день, указанный в расписке, потребуется посетить Росреестр и представить документ. Специалист выдаст:

  • Заемщику – выпуску из ЕГРН, где указано наличие обременения на недвижимый объект.
  • Банку – закладную на квартиру.
  • Закладной документ выдается в оригинальном виде и в дальнейшем остается на хранении у кредитора.

Этап пятый — оформление дубликата

Заемщику необходимо обратиться в банк и попросить выдать дубликат закладной на имущество. Это нужно, чтобы подтвердить условия залога. Нередко банки в ходе работы теряют закладные и восстановить документ потом не просто.

Снятие обременений с квартиры закладная

Отечественные кредитные организации с радостью предлагают купить жилье в ипотеку на выгодных обеим сторонам условиях. Это значит, что до тех пор, пока должник не расплатиться с банком, квартира будет в залоге.

Без согласия финансового учреждения, невозможно будет продать, пустить арендаторов и даже зарегистрировать кого-либо в указанном жилье.

Таким образом, договор ипотечного кредитования представляет, своего рода, обременение на покупаемую недвижимость. После того, как все долги по кредиту будут выплачены (раньше срока, с помощью средств маткапитала или согласно графику платежей), начнется процесс снятия ограничений на распоряжение квартирой, который требует соблюдения некоторых условий.

Что нужно сделать:

  • В кредитном отделе банка получить бумагу, которая официально подтверждает исполнение всех обязательств по ипотечному займу;
  • Забрать закладную на жилое помещение;
  • Для похода в регпалату оформить заявление от заемщика и кредитора, которое в обязательном порядке заверяется организацией-залогодержателем;
  • В Росреестр для подачи заявления должны явиться все владельцы недвижимости.

Перечень бумаг, необходимых для снятия ограничений на распоряжение жилым имуществом:

  • Документы, удостоверяющие личность всех собственников квартиры;
  • Заявление, содержащее просьбу снять обременение;
  • Договор ипотечного кредитования и справка о полной выплате займа;
  • Закладная;
  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности;
  • Квитанция об уплате пошлины за выдачу нового свидетельства;
  • Договор купли-продажи.

Практически для всех документов, помимо подлинников, необходимо иметь копии. Последние не нужны для заявления, свидетельства и договора о покупке квартиры.

С момента подачи всех перечисленных документов, через 5 рабочих дней можно получить бумагу о снятии обременения с жилого помещения. При желании, владелец квартиры может написать заявление о замене свидетельства о праве собственности.

Этот процесс займет около 30 дней. Процедура проходит без взимания платы. Размер государственной пошлины, которую потребуется заплатить, невелик.

Для экономии времени, собственник может обратиться к риэлторам, которые выполнят за него всю работу в кратчайшие сроки. Однако их услуги оплачиваются отдельно.

Заявление

Заявление с требованием снять обременение с жилой недвижимости должно составляться от лица собственника и представителя кредитной организации (залогодержателя). Для получения бумаги следует посетить банк и заполнить специальный бланк (образец документа находится ниже).

Сотрудники финансового учреждения подписывают заявление. После этого бумага готова к передаче в регистрационную палату.

Образец заявления можно скачать здесь.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Списание долгов
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: