Взыскание неустойки и убытков с застройщика по договору долевого участия в строительстве

Обращение в правовые органы

Если застройщик в течение указанного срока не выплатил неустойку, то дольщик имеет право обратиться в судебный орган с исковым заявлением. Оно подается лично в канцелярию суда.

Дольщику выдается расписка о приеме заявления.

Необходимые документы

К иску прилагаются:

 КопииДДУ и платежных квитанций, которые удостоверяют об уплате взноса согласно соглашению
 Копия договора о переуступкеесли такого рода документ был заключен
 Претензионная жалобаоб осуществлении выплаты неустойки, вероятных убытков, подтверждающий об ее подаче документ
  Документы, удостоверяющие дополнительные убыткисвязанные с расходами на аренду либо наем жилой площади, включая договор аренды, платежные квитанции, расписки на прием-передачу денежных средств
 Переписка дольщикас застройщиком, если она имело место

Взыскание неустойки и убытков с застройщика по договору долевого участия в строительстве

Копии документов должны быть заверены в установленном законодателем порядке.

Образец иска

Он пишется в произвольной форме с соблюдением правил канцелярского делопроизводства.

В нем указывается:

  • наименование судебного органа, его юридический адрес;
  • персональные данные заявителя, адрес по постоянному месту жительства;
  • наименование застройщика, его юридический адрес.

В содержании искового заявления о взыскании неустойки и компенсации морального вреда излагаются основания, послужившие причиной его подачи.

Участник долевого строительства наделен правом установления размера неустойки с учетом количества дней просрочки, ставки рефинансирования ЦБ.

Дольщик должен включить требование в заявлении, указав размер требуемых им денежных средств.

Возмещение морального вреда

Они возникают из-за действия либо бездействия лиц, которые претендуют на нематериальные блага, неимущественные и имущественные права другого лица.

Возмещение за моральный вред согласно статье 15 Федерального закона № 2300-1 подлежит лицом, который его причинил.

Решение суда

Для его вынесение судебному органу отведено 10 календарных дней.

Оно должно отражать мнение относительно:

  • выплаты неустойки в полном объеме;
  • снижения ее размера;
  • отказа в выплате.

Как узнать сроки передачи квартиры по ДДУ

Чтобы утверждать, есть ли просрочка договора долевого участия или нет, нужно точно знать сроки передачи квартиры дольщику. Для этого вам потребуется изучить ваш договор долевого участия. Обычно такой срок отражен в отдельном разделе договора – срок и порядок передачи квартиры (может быть и другое название раздела, например, дата передачи квартиры может быть указана в разделе Предмет договора).

Обратите внимание! Застройщик нередко указывает несколько сроков – срок строительства многоквартирного дома (ввода его в эксплуатацию), а также – срок передачи объекта долевого строительства дольщику. Для защиты прав дольщиков по договору долевого строительства при взыскании неустойки важна лишь вторая дата – срок передачи квартиры.. Сами формулировки срока передачи жилого объекта также могут различаться в договорах

Рассмотрим некоторые варианты:

Сами формулировки срока передачи жилого объекта также могут различаться в договорах. Рассмотрим некоторые варианты:

  • указана точная дата. В договоре прописывается срок, не позднее которого застройщик должен выдать ключи дольщику, например – не позднее 20.04.2016 года. В этом случае застройщик будет считаться просрочившим уже с 21 апреля 2016 года.
  • обозначен определенный промежуток времени, например, месяц или квартал. Например, договор содержит следующее условие – срок передачи объекта долевого строительства не позднее 2 квартала 2016 года. Второй квартал заканчивается 30 июня, соответственно, просрочка начнется с 01 июля 2016 года
  • срок передачи поставлен в зависимость от сроков ввода дома в эксплуатацию. В этом случае в договоре указывается срок, в течение которого после получения разрешения от местных властей на ввод в эксплуатацию, происходит передача квартиры. Пример – «срок передачи объекта долевого строительства – 4 месяца после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, согласно даты ее подписания уполномоченным на то должностным лицом, но не позже 30 апреля 2016 года». В этой ситуации на неустойку можно рассчитывать уже с 31 августа 2016 года.

Зачастую застройщик целенаправленно очень неоднозначно указывает сроки передачи квартиры. Чтобы у дольщика возникли сложности с определением даты исполнения обязанности застройщика по выдаче ключей. Если вы столкнулись с такой проблемой, рекомендуем вам осуществить проверку ДДУ у юриста в СПб по данному вопросу. Юрист по долевому строительству подскажет вам в какие сроки вы должны получить квартиру, и какие действия необходимо предпринять, чтобы взыскать неустойку с застройщика по долевому участию.

Досудебный порядок пошаговая инструкция

Каждая ситуация по взысканию неустойки с недобросовестной компании-застройщика имеет свои особенности. Тем не менее, есть общий порядок действий, которого можно придерживаться в таких случаях:

  1. В письменной форме можно составить и отправить в компанию заказным письмом предложение о том, чтобы она добровольно (без суда) рассчиталась с вами. Размер пени и подробную инструкцию расчета следует также расписать, ссылаясь на соответствующее законодательство.
  2. К этому предложению следует добавить копии всех документов, которые подтверждают ваш статус участника долевого строительства:
  • паспорта;
  • ДДУ;
  • квитанции (или чека) об оплате суммы по ДДУ.

В письме также описываются банковские реквизиты и ФИО владельца счета, на который застройщик должен перечислить полагающуюся неустойку. Если мера не подействовала, можно прислать вторичное обращение по той же схеме, но дополнив текст упоминание о том, что в случае игнорирования вы обратитесь в суд с соответствующими последствиями для компании.

Освобождение застройщика от уплаты неустойки

Как бы закон не защищал права дольщиков, одновременно он защищает и интересы застройщика. Пользуясь этим, некоторые «хитрые» застройщики прописывают в договоре участия пункт о том, что он освобождается от ответственности за просрочку, если она допущена вследствие нарушения обязательств исполнителями работ (подрядчиками), действиями госорганов, препятствующими строительству.

Эти нарушения и действия они относят к форс-мажорным обстоятельствам. Что получается? Заказали кладку кирпича у ООО «ВаняСтройСервис», учредители которого весь полученный аванс прокутили. А кладки нет. Сроки сорваны. Следующий этап (отделку) выполнять невозможно, стены то нет.

Или такой случай. Пришел Госстройнадзор принимать выполненные промежуточные работы. Да у вас тут стена в нарушении всех норм! Плотность бетона не та. Арматура звенит. Переделывайте. Выкатывает предписание на приостановку работ, да и штраф еще.

Если застройщик докажет указанные обстоятельства, откажет ли суд дольщику в неустойке? Нет, не откажет. Проблемы индейцев шерифа не волнуют.Взыскание неустойки и убытков с застройщика по договору долевого участия в строительствеПри этом условия договора, ущемляющие права дольщика по сравнению с правилами, установленными законом, признаются недействительными (ст. 16 Закона «О защите прав потребителей»).

В действительности к форс-мажорным обстоятельствам (обстоятельствам непреодолимой силы) можно отнести войну и военные действия, стихийные или иные бедствия. Упал на дом метеорит – форс-мажор. Джумшут решил покурить рядом с газовым баллоном – проблемы индейцев…

При этом нужно понимать, что срок действия обстоятельств непреодолимой силы должен быть меньше или равен сроку просрочки. Если срок просрочки больше, чем срок действия форс-мажора, то проблемы индейцев…

Взыскание неустойки и убытков с застройщика по договору долевого участия в строительстве

Детали расчёта

На основании ФЗ № 214, ст. 6, п. 2 размер неустойки составляет 1/300 для юрлиц от ставки рефинансирования ЦБ, которая устанавливается ежегодно. Ставка должна быть взята из официальных источников на момент исполнения обязательств по договору. Начисление производится от стоимости доли, уплаченной участником за каждый просроченный день.

Например:

  • стоимость объекта, указанную в ДДУ, умножают на 10% (ставка рефинансирования, принятая с конца октября 2019 г.);
  • полученное число умножается на 1/300;
  • результат умножается на количество просроченных дней.

Взыскание неустойки и убытков с застройщика по договору долевого участия в строительстве

Для расчета размеров неустойки можно использовать калькулятор, который предлагается в помощь посетителям сайтов, оказывающих юридические консультации, а указывать сумму неустойки понадобится не только в исковом заявлении, но и в претензии, которая направляется застройщику в досудебном порядке

Как определяется размер неустойки

Сумма, которую дольщик может потребовать удержать с застройщика, складывается из нескольких значений:

  1. Размер неустойки, который предусмотрен по закону. Он определяется как сумма, в 2 раза превышающая трехсотую долю ставки рефинансирования Центрального банка, которая была установлена в день, когда квартиру предполагалось сдать собственнику. Эта сумма уплачивается за каждый день просрочки.
  2. Судебные издержки, которые обязательно уплачиваются стороне, которая выиграла дело.
  3. Сумма, которую гражданин может потребовать в качестве компенсации морального вреда или материального ущерба, связанного, например, с упущенной выгодой.

Расторжение ДДУ вернут ли всю сумму

Закон предусматривает, что гражданин, который участвует в ДДУ, может расторгнуть его без согласия на то строительной компании. Это возможно в следующих случаях:

  1. Квартира не передана в собственность гражданину в течение более чем 2 календарных месяцев с той даты, которая была обозначена в договоре долевого участия.
  2. Требования к качеству многоквартирного дома существенно нарушены, в связи с чем проживание в нем невозможно. Например, здание построено с существенными нарушениями норм строительства, в него не подведены инженерные коммуникации, есть риск разрушения конструкций и т.п.
  3. Прочие случаи, указанные в самом договоре.

При этом гражданин вправе требовать не только уплату пени, но и возврата полной стоимости средств, которые были переведены в качестве платы за участие в долевом строительстве. Практически всегда эти требования разрешаются только в судебном порядке – добровольно строительная компания часто даже не уплачивает неустойку.

Также важно понимать, что возврат всей суммы (а не только самой неустойки) на практике наблюдается довольно редко. Причин к тому несколько:

  1. Компания-застройщик в большинстве случаев грамотно рассчитывает свои шаги и возможные риски. У нее явно разработан сценарий на такие очевидные случаи. Поэтому фирма может объявить себя банкротом, а последующий возврат средств сильно затормозится даже в случае принятия судом решения в вашу пользу.
  2. Сам факт победы в судебном процессе не гарантирует получения полной суммы. Компания может обжаловать решение, сознательно затягивать сроки или даже намеренно мстить истцу законным путем: дом уже может быть сдан, а тяжба продолжаться.

Поэтому принятие решения о досрочном расторжении ДДУ – это крайняя мера, с которой не стоит торопиться. А взыскание неустойки с застройщика – более реальная задача, которая не предполагает разрыв договорных отношений.

Подробный комментарий практикующего специалиста по этой теме можно увидеть здесь.

А на этом видео можно увидеть ответы на наиболее распространенные вопросы реальных дольщиков.

Расчет неустойки по договору долевого участия

Существующая формула

Он вычисляется с учетом ставки рефинансирования ЦБ.

Например, 1/300 ставки рефинансирования равняется 11%/300 = 0,036 или 0,036*2 = 0,073.

Помимо указанной суммы ему должна быть выплачена компенсация за моральный ущерб на усмотрение дольщика.

Досудебный порядок взыскания

Последовательность проведения процесса:

  Подготовка дольщиком официальной бумагиоб осуществлении выплаты застройщиком в качестве неустойки
 Вычисление размера неустойкиубытка сверх нее
 Передача подготовленной деловой бумагисодержащей предложение об осуществлении выплаты застройщику. Она подается вместе с копиями паспорта, договора долевого участия, подтверждающего уплату взноса за постройку

Взыскание неустойки и убытков с застройщика по договору долевого участия в строительствеВзыскание неустойки и убытков с застройщика по договору долевого участия в строительствеВзыскание неустойки и убытков с застройщика по договору долевого участия в строительствеВзыскание неустойки и убытков с застройщика по договору долевого участия в строительствеВзыскание неустойки и убытков с застройщика по договору долевого участия в строительствеВзыскание неустойки и убытков с застройщика по договору долевого участия в строительствеВзыскание неустойки и убытков с застройщика по договору долевого участия в строительствеВзыскание неустойки и убытков с застройщика по договору долевого участия в строительствеВзыскание неустойки и убытков с застройщика по договору долевого участия в строительствеВзыскание неустойки и убытков с застройщика по договору долевого участия в строительствеВзыскание неустойки и убытков с застройщика по договору долевого участия в строительствеВзыскание неустойки и убытков с застройщика по договору долевого участия в строительстве

Дольщик может отправить документ заказным письмом через почту либо сдать его при личном посещении офиса застройщика.

С какого дня начисляется пени

Важно понимать, что неустойка оплачивается только за те дни, которые начинаются в день сдачи дома в пользование. Этот день часто путают со сроком завершения строительства

Например, указано, завершение строительства многоквартирного дома состоится 1 декабря 2016 года. И вместе с тем прописано, что строительная компания принимает обязательство сдать дом не позднее 7 марта 2017 года. Это значит, что возможная неустойка будет отсчитываться именно с 8 марта. При этом не имеет значение, какие дни выпадают на эту и другие даты – праздничные, выходные или рабочие.

Чтобы взыскать неустойку по ДДУ, можно воспользоваться двумя способами:

  1. Досудебное урегулирование – если застройщик идет на контакт и способствует разрешению дела.
  2. Обращение в суд, если компания не пытается решить вопрос мирно и нарочно затягивает сроки.

В каждом случае есть свои особенности, связанные со сбором документов и процедурой самого разрешения.

Внесудебный порядок

Прежде чем сразу подать иск в суд, нужно пройти внесудебный порядок разрешения возникшей ситуации

Его соблюдение важно по двум причинам:

  • в некоторых случаях позволит избежать судебного разбирательства и сэкономит время;
  • докажет суду, если без подачи иска не обошлось, что были предприняты все попытки решить дело миром.

Если застройщик оценит перспективу судебного разбирательства и посчитает ее для себя неблагоприятной, то вполне возможно, что предпочтет урегулировать вопрос с недовольным дольщиком путем переговоров и покрытием неустойки без суда.

Можно ли взыскать во внесудебном порядке

Взыскание неустойки и убытков с застройщика по договору долевого участия в строительстве
Взыскать неустойку с застройщика, минуя обращение в суд, возможно только в том случае, когда он признает требования, изложенные в претензии и согласится не только с произведенным расчетом суммы выплаты, но и добровольно сделать возмещение. Необходимо помнить, что устные договоренности в этом случае неуместны. Все документы составляются только письменно.

Касается это и претензии. Ее вручают под роспись, оставляя второй экземпляр себе. Также можно направить заказным письмом с уведомлением о вручении либо без него.

Внимание! В первом случае у дольщика будет возможность знать дату, когда его претензию вручат недобросовестному застройщику

Это важно для подсчета срока ответа и возможной подготовки материалов в суд

Ответить на претензию застройщик должен, как правило, в течение 10 суток со дня ее получения.

Как определить размер неустойки по ДДУ

Взыскание неустойки и убытков с застройщика по договору долевого участия в строительстве
Основным моментом при составлении претензии, а в дальнейшем — искового заявления в суд, является правильный расчет неустойки. Согласно ФЗ № 214, она рассчитывается так: произведение количества дней просрочки передачи недвижимости дольщику, 1/150 учетной ставки ЦБ РФ на день исполнения ДДУ и полной стоимости объекта. Рассмотрим на примере.

Пример

Согласно условиям ДДУ, квартира стоимостью 2 000 000 руб. должна быть передана собственнику 1 декабря 2017 г. Фактически акт приема-передачи подписан 2 июля 2018 г. Дни просрочки — 213. Рассчитаем сумму неустойки: 2 000 000×(7,25/150)/100×213 = 205 900. Итого размер выплаты за просрочку сдачи жилья составит 205 900 руб.

Внимание! Расчет производится до даты подписания акта приемки недвижимости либо высчитывается на день составления документа, если объект вообще не передан

Этапы взыскания неустойки с застройщика во внесудебном порядке

Процесс взыскания неустойки по договору долевого участия в строительстве состоит из следующих ступеней.

Последовательность действийСуть
Подготовка необходимых материаловСобрать все имеющиеся документы по ДДУ
Подсчет размера неустойкиДля этого рассчитать период просрочки в днях и вычислить сумму
Составление претензииНаписать претензию с указанием суммы неустойки, ссылаясь на нарушение конкретных пунктов ДДУ, ст. 6 ФЗ № 214, ГК РФ, Закона «О защите прав потребителей»
Направление претензииДоставить претензию застройщику можно лично под роспись или отправив заказным письмом (желательно с обратным уведомлением)
Ждем ответПри получении утвердительного ответа застройщика согласовываем процесс получения положенной неустойки. Если получен отказ или ответа вообще нет — готовим иск в суд
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Списание долгов
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: