Для определения величины ликвидационной стоимости используется формула

Стоимость недвижимости и ее основные виды

Для определения величины ликвидационной стоимости используется формула

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Все виды стоимости недвижимости можно условно разделить на два больших подвида:

Стоимость обмена

Стоимость обмена — применяется при покупке, продаже, сдаче в аренду, передаче в залог, то есть на рынке недвижимости.

  • рыночная;
  • арендная;
  • залоговая;
  • страховая;
  • ликвидационная.

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки располагают всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Страховая стоимость — стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая.

Ликвидационная стоимость — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Стоимость в использовании

Стоимость в использовании — выражает ценность объекта для собственника, который не собирается его продавать. Она необходима для сравнения с альтернативными вариантами инвестиций, сопоставления с затратными оценками на создание аналогичных объектов и других целей.

  • инвестиционная;
  • балансовая;
  • кадастровая;
  • налогооблагаемая;
  • восстановительная;
  • замещения.

Инвестиционная стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Расчет инвестиционной стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

Кадастровая стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая методами массовой оценки в соответствии с положениями нормативных правовых актов о кадастровой оценке.

Налогооблагаемая стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов.

Стоимость замещения — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Оценка недвижимости

Виды оценки недвижимости

Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов.

Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату.

Этапы процесса оценки недвижимости

1. Определение проблемы:

  • указывается объект оценки и цели его оценки;
  • проводится установление имущественных прав;
  • устанавливается дата проведения оценки;
  • формулируется вид стоимости, который необходимо определить.

2. Предварительный осмотр и план оценки:

  • определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта;
  • устанавливаются источники их получения;
  • составляется план выполнения оценки;
  • заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком.

3. Сбор и проверка данных:

  • бухгалтерского учета и отчетности;
  • о технических и эксплуатационных характеристиках объекта;
  • правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки.

4. Применение подходов к оценке:

  • затратным методом;
  • сравнительным методом;
  • доходным методом.

5. Согласование результата оценки:

Получение итоговой оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке. С учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика устанавливается итоговая величина стоимости объекта.

6. Заключительный этап

Выполняется составление отчета об оценке — документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

Учет фактора стоимости денег во времени

Сущность этого принципа можно продемонстрировать с помощью рисунка 6, который отражает следующее. Продавец, стремящийся получить в результате реализации объекта сумму, соответствующую его рыночной стоимости (С), может получить ее за счет двух составляющих:

  • — суммы, соответствующей ликвидационной стоимости объекта (Сл);
  • — дохода, полученного за период tД от размещения суммы, соответствующей ликвидационной стоимости объекта (Сл).

Таким образом, величину ?1 в формуле (2) можно считать равной доходу, полученному за период tД от размещения суммы, соответствующей ликвидационной стоимости объекта (Сл).

Доход от размещения суммы, соответствующей ликвидационной стоимости (Сл) объекта, для случая начисления сложных процентов рассчитывается по формуле:

(23)

Подставив величину ?1, выраженную формулой (23), в формулу (2), получим выражение следующего вида:

(24)

С — стоимость;

t — время;

Ср — рыночная стоимость объекта оценки;

Сл- ликвидационная стоимость объекта оценки, соответствующая фиксированному периоду (tФ) его реализации;

tРД — разумно долгий период экспозиции объекта оценки;

tФ — фиксированный период экспозиции объекта оценки;

tД — период дисконтирования;

?1 — разница между величиной ликвидационной (Сл) и рыночной (Ср) стоимости объекта оценки.

Тогда формула для расчета ликвидационной стоимости объекта оценки, учитывающая фактор стоимости денег во времени, будет иметь следующий вид:

(25)

где Сл — ликвидационная стоимость объекта оценки, соответствующая фиксированному периоду (tФ) его экспозиции (руб.);

tД — продолжительность периода дисконтирования (лет);

m — количество периодов начисления процентов в течение года;

i — годовая ставка дисконта (выраженная как десятичная дробь).

Величина tД , в свою очередь, рассчитывается по формуле:

tД = tРД — tФ, (26)

Для удобства практического применения предложенной формулы (25) составлена таблица 4, отражающая ликвидационную стоимость объекта (Сл) в процентах от его рыночной стоимости (Ср) в зависимости от годовой ставки дисконта (i) и периода дисконтирования (tД).

Рассматривая проблему выбора годовой ставки дисконта при определении ликвидационной стоимости объекта залога, необходимо учитывать специфику банка как кредитно-финансового учреждения. Так как кредитование является одной из важнейших функций банка, то, по-видимому, наиболее вероятным способом размещения денежных средств является предоставление их в кредит. Таким образом, представляется целесообразным использовать при определении величины ликвидационной стоимости объекта залога в качестве годовой ставки дисконта годовую процентную ставку по кредитам.

Таблица 4. Ликвидационная стоимость объекта оценки в процентах от его рыночной стоимости при ежемесячном начислении сложных процентов

tД

дней

i,%

10%

20%

30%

40%

50%

30

99,2%

98,4%

97,6%

96,8%

96,0%

60

98,4%

96,7%

95,2%

93,7%

92,2%

90

97,5%

95,2%

92,9%

90,6%

88,5%

120

96,7%

93,6%

90,6%

87,7%

84,9%

150

95,9%

92,1%

88,4%

84,9%

81,5%

180

95,1%

90,6%

86,2%

82,1%

78,3%

210

94,4%

89,1%

84,1%

79,5%

75,1%

240

93,6%

87,6%

82,1%

76,9%

72,1%

270

92,8%

86,2%

80,1%

74,4%

69,3%

300

92,0%

84,8%

78,1%

72,0%

66,5%

330

91,3%

83,4%

76,2%

69,7%

63,8%

360

90,5%

82,0%

74,4%

67,5%

61,3%

В других случаях определения величины ликвидационной стоимости объектов, например, в случае определения величины ликвидационной стоимости активов ликвидируемых предприятий, в качестве годовой ставки дисконта можно использовать годовую процентную ставку по депозитам.

Вышеприведенные положения, касающиеся проблемы выбора годовой ставки дисконта при определении величины ликвидационной стоимости объекта оценки, можно проиллюстрировать графически (рис.7).

Рис.7. Выбор годовой ставки дисконта при определении ликвидационной стоимости объекта оценки

Алгоритм определения ликвидационной стоимости на базе бухгалтерских данных по пассиву

Данный расчет возможен в нескольких вариантах.

Первый вариант.

Этот подход пригоден при расчете ликвидационной стоимости ОАО, акции которого к моменту заказа на проведение расчета котировались на отечественной либо зарубежной фондовой бирже в форме обыкновенных, привилегированных акций и американских (глобальных) депозитарных расписок.

Данный подход предполагает, что требуется рассчитать суммарную стоимость всего имущественного комплекса ликвидируемой (реорганизуемой) организации и что организация продается в целом, а не по частям.

При начале расчета оценщику следует уяснить значение коэффициента «цена / прибыль» (Р/Е), имевшего место на протяжении прошлых месяцев торговли акциями (предположительно, рационально анализировать последние три месяца). Принять рыночные цены акций ликвидируемого (реорганизуемого) АО к расчету ликвидационной стоимости без дополнительной корректировки рационально, если этот коэффициент для данного акционерного общества отличается от отраслевого показателя не более чем на 10%. При больших отрицательных отклонениях потребуется ввести дополнительный понижательный коэффициент.

Ликвидационная стоимость имущественного комплекса рассчитывается в предположении, что ликвидируется (заменяется) сложившаяся организация производства и управления на предприятии, но сохраняется технологическая возможность создавать стоимость наличными основными и оборотными фондами, рабочей силой.

Второй вариант.

Предполагается, что сохраняется технологическая жизнеспособность ликвидируемой (реорганизуемой) организации при смене (либо ликвидации) сложившегося управления. Далее предполагается, что актив каким-то образом суммарно (кумулятивно) оценен и требуется для выявления суммы чистых активов определить стоимость накопившихся обязательств. Чистые активы будут определены как разность расчетной суммы актива и расчетной величины долгов организации.

Основная задача сводится к определению стоимости долгов, вычитаемой из оцененной суммы актива. Алгоритм данного расчета может быть представлен набором следующих действий:

а) долги по займам и кредитам вычислить за весь срок долга по правилам дискретного наращения. Сумма долга по сложной процентной ставке рассчитывается как:

FV = P(1 + r)n, (2)

сумма долга, подлежащего выплате по простой процентной ставке:

FV = P, (3)

где FV — будущая стоимость, то есть сумма долга, подлежащего выплате;

P — сумма основного долга;

r — процентная ставка, принятая в соглашении, в долях единицы;

n — срок, на который принят долг, в годах, долях года;

б) определить по остальным обязательствам, учтенным как кредиторская задолженность, сумму долга либо в размере зафиксированной номинальной стоимости, либо, если соглашением или установленными правилами предусмотрена дополнительно выплата процентов при погашении долгов в срок, — по формулам (2, 3).

Подходы к оценке недвижимости

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объектов оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

  • объект не должен быть уникальным;
  • информация о сделках должна быть исчерпывающей;
  • факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Преимущества сравнительного подхода:

  • достаточно прост в применении и даёт надежные результаты;
  • в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;
  • в ценах продаж отражается инфляция и изменение финансовых условий.

Недостатки подхода:

  • сложность сбора информации о практических ценах продаж;
  • зависимость от активности и стабильности рынка;
  • различия продаж.

Затратный подход

Затратный подход к оценке недвижимости — это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.

Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной стоимости.

Преимущества затратного подхода

  • Затратный подход является наиболее надежным и целесообразным при:
  • анализе наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
  • оценке объектов на малоактивных рынках;
  • оценке для целей страхования и налогообложения;
  • экономическом анализе нового строительства.

Недостатки подхода:

  • затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
  • отдельная оценка земельного участка от строений;
  • несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта.

Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости.

Бизнес

Метод ликвидационной стоимости

Метод ликвидационной стоимости основан на определении разности между стоимостью имущества, которую собственник предприятия получит при ликвидации предприятия и раздельной продаже активов на рынке, и издержками на ликвидацию.

При определении ликвидационной стоимости различают три вида ликвидации:

1. Упорядоченная ликвидация – это распродажа активов в течение разумного периода,для получения максимальных сумм от продажи активов. Для наименее ликвидной недвижимости предприятия этот период составляет около двух лет. Он включает время:

  • подготовки активов к продаже,
  • доведения информации о продаже до потенциальных покупателей,
  • на обдумывание решения о покупке и аккумулирование финансовых средств для покупки, саму покупку, перевозку и т.п.

2. Принудительная ликвидация означает, что активы распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе.

3. Ликвидация с прекращением существования активов предприятия рассчитывается в случае, когда активы предприятия не распродаются, а списываются и уничтожаются, а на этом месте строится новое предприятие, дающее значительный экономический либо социальный эффект. Стоимость предприятия в этом случае — отрицательная величина, так как требуются затраты на ликвидацию активов.

Расчёт ликвидационной стоимости предприятия также включает несколько этапов.

1. Берется последний балансовый отчёт.

2. Разрабатывается календарный график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов предприятия (недвижимого имущества, машин и оборудования, товароматериальных запасов) требует различных временных периодов.

3. Определяется валовая выручка от ликвидации активов.

4. Оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат. К прямым затратам, связанным с ликвидацией предприятия, относятся комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и сборы, которые платятся при продаже. С учётом календарного графика ликвидации активов скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск.

5. Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на

  • сохранение запасов готовой продукции и незавершённого производства,
  • сохранение оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости,
  • управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения ликвидации.

6. Прибавляется (или вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода.

7. Вычитаются преимущественные права на выходные пособия и выплаты работникам предприятия, требования кредиторов по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды, расчёты с другими кредиторами.

Делая итоговый вывод о ликвидационной стоимости предприятия, оценщик анализирует факторы, относящиеся к собственно имуществу, и факторы, которые обусловливают уровень управления предприятием. Если ситуация банкротства предприятия вызвана низким уровнем управления, то это обстоятельство не должно негативно отразиться на величине ликвидационной стоимости предприятия. Если же причины банкротства – высокая степень износа как активной, так и пассивной части активов предприятия, негативные особенности местоположения, то эти факторы существенно снизят уровень ликвидационной стоимости предприятия.

Ликвидационная стоимость — основной фонд

Расчет рисков.

Ликвидационная стоимость основных фондов оценивается в 4 000 000 долларов США.

Ликвидационная стоимость основных фондов обычно определяется ликвидационной комиссией предприятия, подлежащего ликвидации вследствие банкротства, по решению учредителей ( участников) и по другим основаниям, установленным законодательством.

Фп и Фл — первоначальная и ликвидационная стоимость основных фондов; Кр — затраты на капитальный ремонт и модернизацию за весь срок службы основных фондов; Рд — расходы, связанные с ликвидацией основных фондов по окончании их срока службы; Т — срок службы основных фондов, годы.

Яр — расходы на капитальный ремонт на весь период действия основных фондов; ЛС — ликвидационная стоимость основных фондов; В — срок службы основных фондов.

Стоимость материалов выбывающих основных фондов, которые могут быть использованы в народном хозяйстве, называется ликвидационной стоимостью основных фондов.

Сп — первоначальная стоимость основных фондов; СКр-стоимость капитального ремонта за все время службы основных фондов; Сл — ликвидационная стоимость основных фондов; Т — срок службы основных фондов.

Фп — первоначальная стоимость основных фондов, руб.; Зк — затраты на капитальный ремонт за весь срок службы основных фондов, руб.; Зм — затраты на модернизацию за весь срок службы основных фондов, руб.; Фл — ликвидационная стоимость основных фондов, вышедших из употребления, руб.; Зд — затраты на демонтаж, руб.; ГА — амортизационный период, за который принимается средний срок службы основных фондов с учетом физического и морального износа.

Фп — первоначальная стоимость основных фондов; / См — затраты на капитальный ремонт и модернизацию за весь срок службы основных фондов; / 7Р — расходы, связанные с ликвидацией основных фондов по окончании срока службы; Л — ликвидационная стоимость основных фондов; Т — срок службы основных фондов, годы.

Накапливаемые в денежной форме амортизационные отчисления направляют на полное восстановление основных фондов и на их капитальный ремонт. За основу расчета суммы амортизационных отчислений принимают первоначальную стоимость основных фондов и срок службы. Кроме того, при расчете суммы амортизационных отчислений следует учитывать и ликвидационную стоимость основных фондов.

Приводимый ниже пример является учебным, и важно, чтобы он был обозримым. Для того чтобы в пределах заданного расчетного периода получить приемлемые значения показателей эффективности, величины цен и издержек приходится задавать так, что норма прибыли оказывается нетипично высокой

Наконец, норма амортизации в проекте принята более высокой, чем обычно бывает на практике, для того чтобы эффективность проекта определялась в основном реальными денежными потоками, а не ликвидационной стоимостью основных фондов. Однако на порядок расчета все это, естественно, не влияет.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Списание долгов
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: